Der Druck auf den Wohnungsmarkt wird durch den anhaltenden Zuzug nach Neukölln größer. Auch dies muss die Fortschreibung der Sanierungsziele besonders beachten. Darüber sprachen für den KARLSON Horst Evertz und Stephanie Otto mit Annette Beccard vom Eigentümerverband Haus & Grund und Willi Laumann vom Berliner Mieterverein.

KS: Neukölln verändert sich. Wie ist Ihre Sicht auf die Entwicklungen im Sanierungsgebiet?

Laumann: Ich freue mich, dass die aktuelle Diskussion darauf Rücksicht nimmt, dass im Zentrum Karl-Marx-Straße im Schwerpunkt nicht nur Handel und Gewerbe vorhanden ist, sondern dass hier das Wohnen als wichtiger Bestandteil anerkannt und gesichert werden soll. Gewerbe – auch kreative Nutzungen – sollten das Wohnen nicht verdrängen.

Beccard: Ursprünglich sollte mit dem Sanierungsprozess ja auch der Karl-Marx-Straße als Zentrum wieder mehr Ausstrahlung gegeben werden. Den Wohnraum zu schützen, ist richtig. Aber es muss – auch im Hinblick auf den vermehrten Zuzug – eine Entwicklung im Zentrum und das vielfältige Leben gewährleistet werden.

KS: Die Sanierungsziele werden auch den Milieuschutz integrieren, der bereits jetzt flächendeckend im Sanierungsgebiet gilt. Wo überschneiden sich die Interessen, wo gibt es Konflikte?

Beccard: Ich sehe einen Widerspruch, der mit der Übernahme der Ziele der Milieuschutzverordnung einhergeht. Ziel des Milieuschutzes ist es ja, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen. Die Sanierung will dagegen das Gebiet erneuern und verändern. Schon aufgrund der wechselnden Bedürfnisse, die im Laufe eines Menschenlebens eintreten, muss Wandel möglich sein. Die Infrastruktur und Bewohnerschaft müssen sich verändern und zusammenpassen.

Laumann: Wir müssen aufpassen, dass wir die Dinge auseinanderhalten. Grundsätzlich ist der Milieuschutz kein mietrechtliches Verfahren. Durch die Milieuschutzsatzung sollen teils absurde Modernisierungen, d. h. weit über den Bedarf hinaus, und damit verbundene drastische Erhöhungen der Mieten verhindert werden. Das greift nicht in den Bevölkerungswechsel ein. Die Stadt sollte alle Möglichkeiten nutzen, die sie hat, um extreme Mietsteigerungen zu verhindern.

Beccard: Andererseits sind es meist sehr normale Dinge, die sich Eigentümer*innen in einem Milieuschutzgebiet genehmigen lassen müssen. Da herrscht ein großes Misstrauen gegenüber den meist kleinen privaten Eigentümern*innen.

Laumann: Stimmt, es sind die großen Eigentümer*innen wie Immobilienfonds, die hier die Chance sehen, viel Geld zu verdienen. Es kommt bei Modernisierungsvorhaben auf einen Handlungsspielraum bei der Genehmigung von Maßnahmen an. Z. B. sollte in Bezug auf die energetische Sanierung unabhängig von Miethöhen beraten werden können, was sich amortisiert und was nicht.

KS: Mit der Milieuschutzverordnung werden Maßnahmen nicht genehmigt, die den Standard der Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) überschreiten. Also muss die gutachterliche Betrachtung des Vorhabens am Anfang stehen. Übertragen auf das Sanierungsrecht soll die Wirtschaftlichkeit in den Mittelpunkt gestellt werden.

Beccard: Jeder, der eine Modernisierung selbst finanzieren muss, muss rechnen, ob es sich für ihn rentiert. Für die kleinen Eigentümer*innen steht immer die Wirtschaftlichkeit im Mittelpunkt.

Laumann: Bei Sanierungen aus städtebaulichen Gründen müsste trotz EnEV zugelassen werden, dass z. B. eine Stuckfassade verputzt werden kann, ohne sie gleichzeitig dämmen zu müssen. Z. B. könnte dann nur auf der Hofseite gedämmt werden, um die Energieeffizienz zu verbessern. Aufgrund des geringeren Aufwands würde dann auch die elfprozentige Umlage auf die Miete geringer.

KS: Ein großes Thema stellt im Sanierungsgebiet zurzeit die Nachverdichtung der Grundstücke dar. Dies wird in einem der dichtesten bebauten Bereiche der Stadt durchaus kontrovers gesehen.

Laumann: Die Belange der Bewohner*innen sollten dabei beachtet werden. Nachverdichtung z. B. durch Dachgeschoss-
ausbauten sollte also mit der Sicherung der grünen Qualitäten („Biotopflächenfaktor“) auf den Höfen einhergehen.

Beccard: Da für die zusätzlich vorgeschriebenen Fahrradstellflächen auch noch Platz benötigt wird, kann es sein, dass als Folge eines Dachgeschossausbaus im Erdgeschoss Wohnraum wegfällt. Das würde heißen, man baut zwei Wohnungen neu, eine fällt im schlechtesten Fall aber weg – und dies ist wahrscheinlich sogar noch die günstigste. Diesen Kompromiss würde ich nicht mittragen wollen.

Laumann: Hier sind natürlich kreative Lösungen durch die Architekten gefragt.

KS: Gerade im Sanierungsgebietsteil Sonnenallee wurde festgestellt, dass viele Handwerker*innen und Dienstleistungen verdrängt werden. Zur Sicherung der Grundversorgung soll die Umwandlung von Gewerbeflächen z. B. in Wohn-Lofts verhindert werden. Wie ist Ihre Haltung dazu?

Laumann: Ich bin für einen guten und verträglichen Mix von Wohnen und Gewerbe. Im Einzelfall würde meine Entscheidung davon abhängen, ob das Gewerbe mit dem Wohnen harmoniert oder störend ist. Ich bin also für den Erhalt des Tischlers oder der Kita, aber eher gegen einen Club.

Beccard: Ich finde auch, dass man diesbezüglich mit pauschalen Festlegungen nicht weiterkommt. Grundsätzlich sollte kleineres Gewerbe und damit der Nutzungsmix geschützt werden. Aber wenn es Konflikte gibt, wäre es nicht richtig, Anträge grundsätzlich negativ zu bescheiden. Es muss ein Hebel gefunden werden, wie „normales“ Wohnen in diesem Gebiet ermöglicht und gleichzeitig der Kiez lebenswert für alle gestaltet werden kann.

KS: Wir danken für dieses Gespräch.

Interview: Stephanie Otto, Horst Evertz

Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme ist ein Prozess, in dem regelmäßig die Sanierungsziele zu konkretisieren und fortzuschreiben sind. Dies wird im Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee im Laufe des Jahres 2017 geschehen. Nachfolgend haben wir für Sie einige Fakten zum Thema Fortschreibung der Sanierungsziele zusammengestellt.

Während der Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme müssen die festgesetzten Sanierungsziele regelmäßig konkretisiert und fortgeschrieben werden. So auch im Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee. Die zu Beginn des Sanierungsprozesses 2011 formulierten Ziele waren zunächst nur grob umrissen, denn am Anfang eines voraussichtlich 15 Jahre dauernden Prozesses kann man nicht exakt bestimmen, welche neuen Anforderungen die Zeit hervorbringen wird. Die weitere Ausarbeitung der Sanierungsziele muss sich auf gründliche Untersuchungen stützen. In den vergangenen Jahren wurden deshalb zahlreiche Studien, z. B. zu den Themen Wohnen und Infrastruktur, Wohnen im Zentrum oder die Situation des Gewerbes im Sanierungsgebiet durchgeführt. Die grundlegenden Ziele der Sanierung, wie sie 2011 im Sanierungskonzept beschlossen wurden, wurden dabei aber nicht in Frage gestellt. Dazu gehören eine vitale zukunftsfähige Karl-Marx-Straße oder der Anspruch der Bewohnerschaft auf eine angemessene Versorgung mit Einrichtungen und Dienstleistungen der öffentlichen Hand.

Seit dem Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen zur Festlegung des Sanierungsgebiets Karl-Marx-Straße/Sonnenallee (2008/2009) konnte eine deutliche Entwicklungs- bzw. Veränderungsdynamik im Gebiet beobachtet werden. Dies betrifft unter anderem Grundstücksveräußerungen, Zu- und Fortzüge, bauliche Maßnahmen auf den Wohngrundstücken und auch Veränderungen bei Dienstleistungen und Einzelhandel. Ferner sind im Sanierungsgebiet in besonderem Maße die allgemeinen Trends des Berliner Wohnungsmarkts ablesbar: Der Wohnraum wird knapper, Nachverdichtungen im Bestand z. B. durch Dachgeschossausbauten werden häufiger.

Seit 2010 sind ca. 2.650 neue Personen in das Sanierungsgebiet gezogen. Wo früher oft Leerstand prägend war, wird nun der Platz für neue Ideen genutzt. Diese neue Attraktivität führt bisweilen aber auch zu Nutzungskonkurrenzen und Begehrlichkeiten.

Vor diesem Hintergrund werden nun die Sanierungsziele aktualisiert und herausgearbeitet, ob und wie auf die Entwicklungen im Rahmen der Sanierung reagiert werden kann. Ein wichtiger Baustein dabei ist die Information und Beteiligung der Öffentlichkeit. Der Meinung der Eigentümer*innen, Bewohner*innen und weiteren Akteure im Gebiet kommt eine wichtige Rolle zu:

Sie bespielen den Raum, investieren, beleben und nutzen ihn. Die Verwaltung versucht, die unterschiedlichen Interessen in Bahnen zu lenken, gute Entwicklungen zu fördern und auch dadurch Missstände zu überwinden.

Mit dem dynamischen Planungsinstrument der Sanierung, dem ISEK, kann und soll auf die Veränderungen bzw. Erfordernisse im Gebiet während des Sanierungsprozesses angemessen reagiert werden. Die Sanierungsziele müssen immer im Einklang mit den Grundzügen des Sanierungskonzepts (ISEK) stehen und dazu dienen, die vordringlichsten Schwächen und Defizite im Sanierungsgebiet zu vermindern. Wenn sich die Bedingungen für die Beurteilung privater Vorhaben ändern, ist auch eine Überarbeitung des ISEKs mit der Fortschreibung der Sanierungsziele notwendig.

Das ISEK vermittelt den Betroffenen einen verbindlichen Rahmen für die zukünftige Entwicklung und bildet die Arbeitsgrundlage für die Verfahrensbeteiligten. Es besteht aus einem kartographischen Maßnahmenplan und einer konzeptionellen Erläuterung der Ziele.

An einer Änderung von Sanierungszielen sind verschiedene Instanzen und Gruppen beteiligt: Am Anfang steht eine Erörterung der neuen Erkenntnisse zwischen dem Fachbereich Stadtplanung des Bezirksamts, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie der Sanierungsbeauftragten BSG. Je nach Thema wird mit weiteren Verwaltungen, Beauftragten, Beteiligungsgremien, Akteuren und Verbänden diskutiert. In den letzten drei Jahren standen hierbei die Themen Wohnen und Infrastruktur vor dem Hintergrund der wachsenden Stadt im Mittelpunkt. Angetrieben wurde die Debatte aber auch durch Stellungnahmen der Fachabteilungen für Jugend oder für Schule und Sport, durch beauftragte Gutachten, vor allem aber durch Entwürfe bzw. Bauanträge privater Bauherren und Eigentümer*innen. Zentrale Fragen waren dabei: Wie wollen wir in den nächsten Jahren zusammenleben und wie eng können wir zusammenwohnen, ohne dass die Lebensqualität darunter leidet?

Im weiteren Prozess bekam die Gebietsöffentlichkeit Gelegenheit, ihre Meinung einzubringen. Diese Anregungen fließen in die Abwägung der Ziele ein. Auch die Lenkungsgruppe der [Aktion! Karl-Marx-Straße] und das Beteiligungsgremium Sonnenallee wurden in diesem Rahmen aktiv in die Diskussion der Sanierungsziele eingebunden. Hier konnte der Bezirk an die gute Beteiligungskultur der letzten Jahre anknüpfen, die von der Arbeit der Lenkungsgruppe, des Beteiligungsgremiums, einer Vielzahl von Veranstaltungen und Veröffentlichungen sowie öffentlichen Sprechstunden im Fachbereich Stadtplanung geprägt ist. Nicht zuletzt der KARLSON, der an alle Haushalte im Gebiet verteilt wird, möchte dazu beitragen, den Menschen im Gebiet den Sanierungsprozess und seine Projekte nahezubringen und zur Beteiligung anzuregen.

In diesem Sinne gibt die vorliegende Ausgabe des KARLSON einen Einblick in den laufenden Prozess zur Anpassung der Sanierungsziele und deren Umsetzung in konkrete Projekte – von der umfassenden Bedarfsuntersuchung, über die Entscheidung zu Projektzielen und Maßnahmen bis hin zum Detailentwurf und den Baumaßnahmen.

Horst Evertz, Oliver Türk