Besondere Genehmigungskriterien für Vorhaben im Zentrum

Vorhaben privater Bauherren kann zugestimmt werden, wenn sie die Neuprofilierung des Zentrums gezielt befördern. Die Beurteilung des Vorhabens erfolgt anhand der Prüfungsgrundsätze:

Zentrenverträglichkeit,
angemessene Zentralität,
angemessene Besucherfrequenz,
Nutzung entsprechend der Lage im Zentrum,
Nutzung entsprechend der Lage im Gebäude sowie
angemessene Fassadengestaltung (Schaufenster, Außenwerbung, Rollläden, Markisen und Vordächer).

Angemessene Zentralität und Besucherfrequenz

Wird das Ziel, das Hauptzentrum mit einer überbezirklichen Versorgungsfunktion zu stabilisieren, heruntergebrochen, bedeutet das unter anderem, dass ein ausreichend großer Anteil der an der Karl-Marx-Straße anzusiedelnden Nutzungen einen überörtlichen Einzugsbereich aufweisen soll. Die derzeitigen Einzugsbereiche der Karl-Marx-Straße innerhalb des Fördergebiets reichen je nach Angebot unterschiedlich weit – von der Nahversorgung über die Versorgung des Stadtgebiets und die Stadtgrenzen hinaus. Ob für ein Gebäude eine Nutzung höherer oder geringerer Zentralität angemessen und genehmigungsfähig ist, richtet sich nach dessen räumlicher Lage und seiner spezifischen baulichen Eignung. Zentralität bedeutet dabei, einen überörtlichen Bedeutungsüberschuss zu generieren – hinsichtlich Ausstrahlungskraft, Imagewirkung und Einzugsbereich. In Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit ist neben der Zentralität ein Bewertungskriterium, welche Besucherfrequenz eine Nutzung hervorruft.

Zentrentypische Nutzungen leben von einer hohen Besucherfrequenz. In Gebäuden oder Gebäudeteilen, die wesentlich zur Funktion des Zentrums beitragen, sind daher nur frequenzintensive Nutzungen mit den Sanierungszielen vereinbar. Dazu gehören keine Nutzungen, die ledigoch von der Adresse oder Erreichbarkeit des Standortes profitieren. Das Neuköllner Stadtentwicklungsamt hat eine Übersicht zur den Frequenzen zentrumsrelevanter Nutzungen bereitgestellt.

Einzugsbereiche der Karl-Marx-Straße (PDF)

Bestimmung täglicher Nutzerfrequenzen zentrentypischer Nutzungen (PDF)

Nutzung entsprechend der Lage im Zentrum bzw. im Gebäude

Im Bezirkszentrum Karl-Marx-Straße dominiert im nördlichen Teil des Gebiets bzw. in der 1a-Lage die Handelsfunktion, während im Bereich südlich der Werbellinstraße verstärkt kulturelle Angebote angesiedelt sind. Im Bereich des Kindl-Geländes entsteht ein weiterer kultureller Schwerpunkt, ergänzt durch Dienstleistungen, Kreativwirtschaft und Wohnen – mit Ausnahme des bestehenden Supermarktes aber kein großflächiger Einzelhandel.
Der Handel ist die besucherzahlintensivste und wichtigste zentrentragende Nutzung. Sie ist daher unter Berücksichtigung der Marktlage auf den dafür geeigneten Standorten zu erhalten und weiterzuentwickeln. Darüber hinaus prägen viele Kulturangebote des Neuköllner Standort. Diese Besonderheit soll gegenüber konkurrierenden Zentrenlagen Berlins gestärkt werden. Handel und Kultur stehen somit an erster Stelle der gewünschten zentrentragenden Nutzungen. In gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern eignen sich grundsätzlich straßenseitig erschlossene Nutzungseinheiten um Untergeschoss, Erdgeschoss und ersten Obergeschoss für die Unterbringung frequenzintensiver, zentrenrelevanter Nutzungen verschiedenster Art. Da sie hier gut wahrgenommen und beworben werden können sowie gut erreichbar sind, sind diese Flächen grundsätzlich für solche Nutzungen vorzusehen (typische Nutzungen: Handel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur, ggf, auch soziale Infrastruktur). Dabei sind mögliche Nutzungskonflikte, beispielsweise zwischen lärmintensiven Nutzungen und der störungssensiblen Wohnnutzung zu vermeiden.

Fassadengestaltung

Die Fassadengestaltung der Immobilien prägt gemeinsam mit Straßen und Plätzen das „Gesicht“ des Zentrums und stellt damit ein wichtiges Potenzial für die Verbesserung seiner Funktionsfähigkeit dar. Dementsprechend unterliegt sie der sanierungsrechtlichen Steuerung, vor allem hinsichtlich der baulichen Gestaltung der Rolläden, Markisen und Vordächer. Grundsätze sind im Fassadenleitfaden festgeschrieben. Zudem wurde eine Hilfestellung zur Genehmigungserfordernis bei Außenwerbeanlagen erstellt.

Die sanierungsrechtlichen Anforderungen an die Entwicklung der Immobilien im Zentrum können im Detail nachgelesen werden auf den Seiten 27-21 der Begründung zur Beschlussvorlage zur Fortschreibung der Sanierungsziele vom Oktober 2017 (PDF, 1,7 MB).

Steuerungsgrundsätze zur Umnutzung von Wohnraum

Die Mehrzahl der Grundstücke im Zentrum wird überwiegend zum Wohnen genutzt. Dies belebt den Standort in den Abendstunden und soll erhalten und gestärkt werden.
Auf Grundlage der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014 kann im Sanierungsgebiet ausnahmsweise eine im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss gelegene Wohnnutzung auch zugunsten einer anderen, besonders zentrenstärkenden Nutzung aufgegeben werden. Die Genehmigungsfähigkeit entscheidet sich nach den Grundsätzen

Umnutzung nur im Zentrenbereich,
nur in Wohnungen mit Orientierung zur Straße,
Umnutzung nur bei Leerwohnungen,
nur für aktiv zentrenstärkende Nutzungen sowie
Ausschluss neuer Nutzungskonflikte.

Verträglichkeit von Beherbergungsbetrieben

Zentrentypische Beherbergungsbetriebe wie Hotels und Hostels sind innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs zulässig, soweit sie die auch dort stark vertretene Wohnnutzung insbesondere in den Ruhezeiten und nachts nicht stören oder diese ganz verdrängen. Eine Genehmigung ist daher nur außerhalb von durch Wohnen geprägten oder für Wohnen geeigneten Gebäuden möglich und soweit Nutzungskonflikte nicht zu befürchten sind. Die Verträglichkeit ist durch ein Nutzungs-, Gestaltungs- und Betriebskonzept zu belegen.

Verträglichkeit von Spielhallen, Wettbüros und spielhallenähnlichen Betrieben

Die benannten Nutzungen haben aufgrund ihrer Außendarstellung und ihrer Betriebskonzepte eine der Neuprofilierung entgegenstehende, negative Imagewirkung. Sie können im Falle ihrer – im Gebiet bereits dokumentierten – Häufung zu einer Niveauabsenkung des Zentrenbereichs beitragen (sog. „Trading- Down-Effekte“) und die Wohnqualität im Quartier mindern. Spielhallen sind daher nicht genehmigungsfähig. Wettbüros und spielhallenähnliche Betriebe sind immer dann nicht genehmigungsfähig, wenn sie nach Ihrem Betriebskonzept als störende Vergnügungsstätte anzusehen sind.